X Usos Especiales

10.1.1. Se entiende por Club de Campo o Complejo Recreativo Residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:

• Está localizada en las zonas designadas como EUe, EUr, SURe y Rural.
• Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.
• La parte restante se encuentre condicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.
• El área común de esparcimiento y el área de vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que la convierta en un todo imprescindible.
  El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.

10.1.2. La creación de clubes de campo estará supeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

Los patrocinantes del proyecto deben asumir la responsabilidad de realizar las obras de infraestructura de los servicios esenciales y de asegurar la prestación de los mismos, de efectuar tratamiento de las vías de circulación y accesos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión y de materializar las obras correspondientes al equipamiento deportivo, social y cultural.

Son servicios esenciales:

• Agua: Deberá asegurarse el agua para consumo humano en la calidad y cantidad necesarias, a fin de satisfacer los requerimientos máximos previsibles. Deberá garantizarse también la provisión de agua para las necesidades de las instalaciones de uso común.
  Solo podrá autorizarse el suministro mediante perforaciones, si:
  • La napa a explotar no está contaminada ni tenga posibilidades
    de estarlo, por las características del suelo.
  • Los pozos de captación se realizan de acuerdo con las normas  provinciales vigentes.
  • La densidad neta no supera las 12 unidades de vivienda por hectárea.

• Cloacas: Se exigirá la instalación cloacal completa, más el  tratamiento de los líquidos cloacales cuando las napas pueden contaminarse fácilmente como consecuencia de las características del suelo o de la concentración de viviendas en un determinado sector.
• Energía eléctrica: Se exigirá para las viviendas, locales de uso común y vías de circulación.
• Tratamiento de calles y accesos: Se exigirá la pavimentación de la circulación que una el acceso principal con las instalaciones centrales del club, con una capacidad soporte de 5.000 kg. por eje.
  Las calles secundarias deberán ser tratadas de acuerdo con las técnicas que indique el D. Ejecutivo, por intermedio de sus organismos técnicos, en cada caso particular.
• Vinculaciones: El acceso que vincule al club con la calle externa pavimentada más próxima será tratado de manera tal que garantice su uso en cualquier circunstancia.
• La franja perimetral al club deberá arbolarse en todo su borde interno.
• Eliminación de residuos: Deberá utilizarse un sistema que no provoque efectos secundarios perniciosos tales como humo, olores, proliferación de roedores, etc.
• Deberá cederse una franja perimetral de ancho igual a 7,50 m o más, con destino a vías de circulación. Mientras la Municipalidad no exija que dicha franja sea liberada del uso público, la misma podrá ser utilizada por el club.

10.1.3. Los proyectos deberán ajustarse a los siguientes indicadores  urbanísticos y especificaciones básicas:

•   La superficie total mínima del club, la cantidad de viviendas por hectárea, la superficie mínima de las subparcelas o unidades funcionales y el porcentaje mínimo del área común de esparcimiento con relación a la superficie total se interrelacionará del modo que establece el siguiente cuadro:

Los valores intermedios se obtienen por interpolación lineal.

• El área común de esparcimiento deberá ser arbolada y equipada de acuerdo con la finalidad del club y a la cantidad prevista total de los usuarios. Podrán computarse los espejos de agua comprendidos dentro del título de dominio.
  La red de circulación interna deberá proyectarse de modo que se eliminen al máximo lo puntos de conflicto y se evite la circulación veloz.
  Las calles principales tendrán un ancho de 15 m y las secundarias de 11 m.
  Los cul-de-sac no tendrán un diámetro menor de 25 m.
• En los casos en que las unidades de vivienda no se generen como lotes o se proyecten viviendas apareadas en cualquiera de sus formas, la separación mínima entre volúmenes será igual o mayor a la suma de las alturas de cada uno de ellos.
  En los casos en que se proyecten unidades de vivienda a partir de lotes, subparcelas o unidades funcionales de este tipo se deberá cumplir en cada caso:

  F.O.S.:	30%
  F.O.T.:	0,4
  Retiro de frente:	5 m
  Retiro de fondo:	3 m
  Retiro bilateral:	3 m

  Se permitirá invadir hasta la línea divisoria la zona de retiro bilateral y de fondo solamente después de los 25m de la línea municipal, medido perpendicularmente a ella en una longitud máxima de 6m paralela a la línea divisoria, o de 6m de cada lado, si la construcción se halla en un encuentro de líneas divisorias con un ángulo menor de 145º.
  La zona permitida en el parágrafo anterior solo podrá  ser utilizada como cochera de 35 m2  de superficie máxima en planta, fogón cerrado, baño y vestuario complementario a pileta o depósito familiar.
  Las construcciones podrán tener como máximo planta baja y dos pisos altos y no podrán ubicarse a menos de 5m de las vías de circulación.

• Al proyectar un club de campo deberán respetarse los hechos  naturales de valor paisajístico, tales como arboledas, ríos, lagunas, arroyos, topografía, etc.
• En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles públicas, podrán convenirse con la Municipalidad el cercamiento total del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante.
  En todos los casos se garantizará que los organismos técnicos en ejercicio del poder público de policía municipal, tengan libre acceso a las vías de circulación internas y control sobre los servicios comunes.
• La infraestructura de servicios, así como el equipamiento comunitario de áreas urbanas, serán responsabilidad de los titulares del dominio de los clubes de campo.
• No  podrán  erigirse nuevos clubes de  campo dentro de un radio  inferior a 7 km de los existentes, contados desde los respectivos perímetros en sus puntos más cercanos.
• La creación de clubes de campo deberá contar con la previa aprobación municipal y posterior convalidación técnica de los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas de la Provincia de Buenos Aires.

10.2.1. Documentación

Toda solicitud de permiso de obra correspondiente a una playa de estacionamiento descubierta deberá ser acompañada por un plano de la misma, en el que se indicará claramente, a escala 1:100, la ubicación de los accesos y de los distintos módulos de estacionamiento así como las elevaciones de todos los lados de su perímetro, debidamente acotados, señalando la silueta de los cercos y muros divisorios en toda su extensión y altura.

10.2.2. Prescripciones constructivas

Una playa de estacionamiento descubierta deberá satisfacer las siguientes condiciones en todo momento:

• Parcela apta: el ancho de la parcela apta para ese fin no podrá ser menor de 10 m.
• Solado: deberá estar íntegramente tratado de manera que permita el escurrimiento de agua, impidiendo la filtración de ésta a nivel de subrasante y provisto de desagües pluviales reglamentarios.
  En la L.M., coincidiendo con los accesos, tendrá una canaleta cubierta con rejas de hierro.
  Sobre el solado deberá estar claramente demarcada la distribución de módulos de estacionamiento, circulaciones y accesos  en concordancia con el plano presentado para gestionar el permiso de obra y/o habilitación. En caso de desniveles con respecto a la L.M. deberán cumplimentar con lo establecido en el Código de la Edificación.
• Muros perimetrales:  los muros, cercos y muretes perimetrales separativos con otras unidades de uso independiente, sean o no de la misma parcela, deberán aparecer perfectamente planos en sus paramentos y altura, libres de marcas, huecos y protuberancias originados en oportunidad de la o de las demoliciones en edificaciones, estructuras o instalaciones de cualquier índole que hubiera existido en la parcela.
  Deberán estar protegidos por defensas adecuadas a la altura de los paragolpes de los vehículos o mediante un cordón de 0,15 m de altura distante 0,60 m de los mismos, pudiéndose construir acera o parquizar el sector resultante. Se revestirán hasta una altura mínima de 2,70 m en todo el perímetro de acuerdo a lo establecido por el Código de la Edificación para fachadas, debiendo el resto (en el caso de edificios linderos existentes), por encima de ese nivel, estar pintado de blanco hasta una altura de 10 m, contándose dichas alturas y todas las que de aquí en adelante se mencionen sin otra advertencia desde el nivel del solado de la playa.
• Cercos y muretes: en los tramos del perímetro de la parcela en que no existieran muros divisorios con edificaciones linderas, deberán construirse o complementarse muros de cerco hasta 3m de altura.
• Local de control: toda playa de estacionamiento descubierta deberá contar con un local para resguardo del personal de control, cuidado de la misma y para atención del público, el que a efectos de sus dimensiones se considerará como de 4ta. clase y cumplirá con el servicio mínimo de salubridad establecido en “Servicio mínimo de salubridad en locales o edificios públicos, comerciales o industriales”.
  En parcelas de menos de 12m de frente, el local deberá estar ubicado sobre la línea municipal y adosado a uno de los muros perimetrales, con altura fija de 2,70m desde el nivel del solado y con frente máximo de 2,00m sobre la línea municipal.
• Accesos: tendrán ancho uniforme mínimo de 3m. Su eje no podrá estar ubicado a menos de 15m del punto de intersección de las líneas municipales en la esquina. Cuando la capacidad de la playa supere los 50 módulos de estacionamiento, será obligatoria, además del acceso, una salida de similares características independientes entre sí aunque sean contiguas. Estos accesos deberán tener señalización luminosa indicadora de egreso de vehículos.
• Movimiento vehicular: tanto el ingreso como el egreso de un vehículo deben hacerse en marcha adelante y el camino de acceso, desde la vía pública hasta cada módulo de estacionamiento, debe quedar permanentemente expedito, prohibiéndose su ocupación por vehículos detenidos. Los módulos medidos entre ejes de marcas en el pavimento deberán tener como  mínimo 2,40 m de ancho y  5 m de largo y estarán directamente conectados con el camino de acceso.
  El solicitante deberá demostrar, en el plano que presente para habilitación o aprobación, el dispositivo, la forma o sistema a utilizar para cumplir esta condición.
• Previsión contra incendio: deberá cumplirse con lo establecido en la protección contra incendio según el Código de la Edificación.
• Iluminación artificial: deberá contar con artefactos de luz artificial asegurando una iluminación que permita visualizar correctamente todos los vehículos estacionados durante el horario nocturno.
• En caso de que una playa de estacionamiento sea cubierta, deberá ajustarse a la reglamentación de cocheras que norma el artículo 4.1. del Código de la Edificación.

10.2.3. En los predios de las playas de estacionamiento queda prohibida     la realización de operaciones de carga y reparto y toda otra actividad que no sea la específica de estacionamiento de vehículos, así como el depósito de cualquier elemento sobre el techo del local de control.

10.2.4. Las playas de estacionamiento existentes en la actualidad deberán dar cumplimiento a lo dispuesto en la presente ordenanza a los efectos de mantener su habilitación, otorgando la Municipalidad, por medio de las oficinas técnicas, los plazos correspondientes y que no podrán ser inferiores a un año.

10.3. El Departamento Contralor de Obras Particulares aprobará los planos referidos a construcciones de instalaciones industriales que cumplimenten lo establecido en el presente Código y el de la Edificación, aún cuando no cuenten con el Certificado de Radicación definitiva, expedido por el Ministerio de Salud de la Provincia de Buenos Aires.

La aprobación de los planos en las condiciones establecidas, no exime a las empresas de la obligación de la presentación del Certificado mencionado, en un plazo de 18 meses desde la aprobación del expediente de la construcción.

10.4.1. Generalidades sobre “edificios en torre”

10.4.1. Concepto de “edificio en torre”

Las prescripciones contenidas en este artículo determinan un tipo especial de edificación   compuesto de basamento y una o más torres.

10.4.2. Basamento para un “edificio en torre”

La ejecución de un basamento en un edificio en torre es optativo.

Cuando el basamento forme dos o más cuerpos, la separación entre ellos se rige por lo establecido en el capítulo VIII “Patios y Locales”.

10.4.3. Altura máxima de basamento

La altura máxima “h” del basamento del edificio en torre será de 10 m medidos desde el nivel de la vereda.

10.4.4. Distancia de la torre a paramentos divisorios entre predios

La distancia mínima “t” de la torre a paramentos divisorios entre predios será de 4m.

La altura “H” se medirá desde el arranque de la torre propiamente dicha.

10.4.5. Separación de torres en un predio

Cuando se ocupe el área edificada en torre con dos o más cuerpos la separación mínima “d” entre ellos será:

Si “d” es paralela o perpendicular a la L.M., d=2 “t”; donde el valor  de “t” es análogo a los citados en el artículo 10.4.4.

10.4.6. Fachadas de “edificios en torres”           

Arquitectura de las fachadas.

Las fachadas de un “Edificio Torre” tendrán un adecuado tratamiento arquitectónico que armonice con el conjunto.

10.4.7. Entrantes de fachada

Pueden existir entrantes en la fachada en toda la altura del edificio que sean aptas para proporcionar iluminación y ventilación natural a los locales, arrancando en la cota del predio o sobre el techo del basamento con una abertura “a” y una profundidad “b” vinculadas como sigue: a > 1.5 “b”.

10.4.8. Salientes en la fachada

Se ajustarán a las reglamentaciones generales del Código de la Edificación, excepto en las fachadas laterales donde la saliente del balcón será igual o menor a la duodécima parte de las medidas “a”, “b”, “d”, “t”, consideradas independientemente.          

Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:

• Sus compras, ventas y administración sean dirigidas por una sola empresa o propietario.
• Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca.
• Tenga un local de ventas no inferior a 150 m2. para los ramos obligatorios.
• Tenga una superficie destinada a depósito, cámaras frigoríficas y preparación y acondicionamiento de productos no inferior a 45 m2.
• Opere por el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
• No se exigirá superficie para estacionamiento.
• Tenga un espacio para camión con superficie mínima para carga y descarga de 30 m2.
• Zonas permitidas : C1, C2, C3, R1, R2, Rp2, RM, A, SUR1, SUR2, SURe, I.
  

Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:

• Sus compras, ventas y administración son dirigidas por una sola empresa o propietario.
• Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca, artículos de limpieza, bazar y menaje, indumentaria, etc.
• Tenga un local de venta no inferior a 400 m2. para los ramos obligatorios.
• Tenga una superficie destinada a depósito, acondicionamiento de mercaderías e instalaciones frigoríficas superior a 200 m2.
• Opere con el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
• Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada x 0,70.
• Tenga un espacio para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada.
• Zonas permitidas: C1, C2, C3, R1, R2, Rp2, RM, A, SUR1, SUR2, I3.

Establecimiento minorista que reúna las siguientes características:

• Sus compras, ventas y administración son dirigidas por una sola empresa o propietario.
• Venda obligatoriamente la gama de productos alimenticios que por reglamentación se establezca, indumentaria, artículos de limpieza, higiene, menaje y productos de ferretería, etc.
• Opere en un local de ventas de una superficie superior a 1.000 m2. cubiertos.
• Tenga una superficie destinada a depósito, acondicionamiento de mercaderías e instalaciones frigoríficas superior a 300 m2. cubiertos.
• Opere con el sistema de ventas de autoservicio y registre sus ventas por medios mecánicos.
• Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada x 0,80.
• Tenga un espacio para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada.
• Zonas permitidas: Rp2, A, SUR1, SUR2, EUe, I3.

Establecimiento que reúna las siguientes características:

• Posea supermercado o supermercado total con galerías comerciales y/o grandes tiendas y/o comercio mayorista de productos alimenticios no perecederos y/o patio de comidas y/o servicios, etc.
• Se desarrolle en una parcela superior a 10.000 m2.
• Tenga una superficie de estacionamiento > superficie total proyectada para supermercado o supermercado total x 1,00. Otros usos complementarios según Código de Planeamiento Urbano.
• Tenga una superficie para carga y descarga > 10% de la superficie total proyectada para supermercado o supermercado total. Otros usos complementarios según Código de Planeamiento Urbano.
• Zonas Permitidas: La Comisión Asesora de Planeamiento efectuará en cada caso un estudio para determinar la conveniencia de la localización proyectada.