Introducción

Se considera oportuno reiterar conceptos generales adoptados en el anterior Código de Zonificación, puesto que los mismos no han perdido vigencia. Estos se tomaron como referencia para la actualización de este Código de Planeamiento Urbano, pieza legal necesaria para la puesta en práctica de los objetivos fijados en el Plan Director de la Ciudad y referidos al uso y ocupación del suelo.

“El objetivo es imponer racionalidad y orden con miras al bienestar general. Su meta no debe ser, en absoluto, la de restringir o limitar actividades, sino la de proveer para cada una de ellas mejores condiciones de desenvolvimiento y estabilidad futuras. Bajo este punto de vista las normas contenidas en un Código se despojan de su sentido restrictivo para adquirir un carácter positivo y constructivo que merezca la adhesión de todos los interesados”.
“El Código de Zonificación que proponemos para Bahía Blanca no representa una concepción propia y particular de lo que debe ser la ciudad y sus contornos, sino una interpretación ordenadora y previsora de la dinámica colectiva de sus fuerzas creadoras, de sus ambiciones y  sus posibilidades”.

“Solamente el desenvolvimiento futuro podrá avalar o negar la certeza de esta concepción ordenadora. A quienes la apliquen les cabe la responsabilidad de compenetrarse en sus objetivos a efectos de mantener la flexibilidad de interpretación necesaria para no lesionar inútilmente los intereses particulares”.

“Más importante que la ‘norma’ es el espíritu de la misma; esto es, aquello que debe ser verdaderamente salvaguardado. Por otra parte los límites de uso y ocupación fijados en cierto modo significan topes utilizados para definir un ‘carácter de zona’. Cada caso en particular puede representar una variación porcentualmente admisible en tanto el concepto de transgresión a la norma no se transforme en un fácil arbitraje comodín”.

Fundamentalmente se ha tratado de garantizar una adecuada calidad de vida en las viviendas a construirse. La adquisición de la vivienda propia constituye para el hombre medio la inversión más importante de su vida. La calidad de vida de la vivienda no está basada fundamentalmente en el lujo con que la misma se encuentra construida sino en las normas urbanísticas con arreglo a las cuales haya sido erigida y que estructuren el área de su localización. La garantía de que se habrá de disponer de adecuadas condiciones de asoleamiento, ventilación, vistas, etc., unida a un buen equipamiento en materia de espacios verdes, área de recreación, accesibilidad, servicios, permitirá en todos los casos, aún cuando se tratara de viviendas económicas, el disfrute de una calidad de vida similar.

Concordantes con esta idea central, los criterio adoptados en la confección del presente Código para la delimitación de las distintas zonas, han sido los siguientes:

• Respetar las grandes áreas ambientales soportes de la ciudad: meseta, barda, planicie y área costera, ya que las mismas reúnen características topográficas, de suelo, microclimáticas y paisajísticas homogéneas.
• Valorizar aquellos elementos físicamente determinantes que han conformado históricamente la actual estructura urbana: sistema vial primario, sistema ferroviario, obras hidráulicas, amanzanamientos-dimensión, dirección, trazado y equipamientos públicos.
• Aceptar la preeminencia de los hechos geográficos y de conformación histórica por sobre otros parámetros de carácter variable u ocasional, ya que la condición de permanencia de los primeros permite fundamentar la zonificación sobre bases ciertas y seguras.
• Propender a que las zonas y sus límites sean fácilmente reconocidos por la población, ya que el éxito del Plan radica en la comprensión y participación de sus habitantes. La propuesta sintética de las zonas y su interrelación no excluye una progresiva particularización y estudio de cada área.
• Revertir el actual proceso de crecimiento disperso proponiendo expectativas claras de desarrollo y consolidación de áreas que, al ser anticipadas, permitan una adecuada coordinación de las obras de infraestructura y el mancomunamiento de esfuerzos públicos y privados.
• Equilibrar densidades entre centro y periferia procurando una utilización racional de la infraestructura de servicios y alentar simultáneamente a ampliar las dimensiones de las parcelas en el área meseta.
• Recuperar el área del anillo, límite real del área Centro, para los usos de equipamiento a los que puede servir a escala de la ciudad, reconociendo el rol clave que juega en el problema circulatorio global.
• Organizar las zonas como un sistema de franjas en paralelo, que es el modelo aproximativo de las grandes áreas homogéneas que conforman la ciudad, permitiendo:
  • dotar a cada zona de posibilidades de crecimiento y desarrollo en su sentido longitudinal, sin interferir o invadir a otras, asegurando, por lo tanto, el carácter de identidad de cada una.
  • favorecer los intercambios transversales entre Centro y Macrocentro direccional y las áreas residenciales adyacentes al mismo, intentando revertir la situación Centro congestionado-Periferia carenciada y dispersa.
  • propender a una utilización racional del eje de súper manzanas céntricas.
• Siendo la manzana el módulo urbano básico, integrar el conjunto de reglamentaciones que hacen al uso de la misma: C.L.M., retiros, cuerpos salientes, ochavas, fachadas, ocupaciones parciales del F.O.S., estacionamiento, en un estudio que las replantee respetando los criterios tomados para cada zona.
• Particularizar, mediante la utilización de los premios adjudicados por la ley, la promoción de objetivos para cada una de las zonas.
  • Orientar el desarrollo de la ciudad dentro de una clara estructura física que determine la distribución de la edificación, regulando su densidad de acuerdo con el carácter y funciones de cada distrito.
  • Regular la forma de subdivisión de la tierra en parcelas óptimas
• Proteger el carácter y estabilidad de áreas de residencia, comercio e  industria, prohibiendo usos y edificaciones incompatibles con el carácter de cada distrito y controlando ampliaciones, alteraciones o remodelaciones de edificios existentes cuyos usos y características no sean conformes con el carácter del distrito.
• Promover la adopción de un sistema vial primario, complementado con redes secundarias y terciarias, garantizando la fluidez del tránsito sobre las arterias de circulación, regulando indicadores urbanísticos sobre sus bordes, incluyendo las áreas de estacionamiento y de carga y descarga de vehículos y facilitando la apertura de nuevas vías de circulación, con el fin de mejorar las condiciones del transporte público y privado.
• Preservar los ámbitos y edificios de valor histórico, tradicional o arquitectónico, salvaguardando sus características.
• Controlar el mantenimiento de niveles de calidad ambiental acordes con las exigencias de salud, seguridad y bienestar de la población.
• Aclarar la mayor cantidad de usos posibles para una mejor distribución de los mismos en los distritos zonificados.
• Agrupar sectores que reúnen características similares tratando de esa misma manera de obtener la menor cantidad de zonas posibles.
• Eliminar, respecto al Código de Zonificación anterior, la aplicación directa de la densidad como indicador urbanístico en cada proyecto. La densidad está relacionada directamente con la aplicación del Factor de Ocupación (F.O.T.) y limitada por la superficie mínima reglamentada por los distintos locales y la vivienda.
• Tener en cuenta el alto porcentaje de subdivisiones prematuras de tipo urbano existentes.
• Compatibilizar los indicadores urbanísticos, retiros, alturas máximas, usos, etc. con los existentes.
• Ordenar la ubicación de las industrias y los depósitos en diferentes zonas y de acuerdo a los grados de molestias de los mismos, según el nomenclador C.I.I.U. (Clasificación Industrial Internacional Uniforme) en todas las actividades económicas.

• Alcances :
  Las disposiciones de este Código alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso del suelo, de edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, preservación de los ámbitos históricos, arquitectónicos y paisajísticos y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad.
  Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse como limitación a la aplicación de estas normas.
• Bienes objeto de Regulación :
  Las disposiciones de este Código se aplican a la propiedad privada y a la de las personas de derecho público, cualquiera fuera la afectación de sus bienes.

• Normas de aplicación supletoria:
  En caso de silencio de las presentes normas, son de aplicación supletoria:

• El decreto-ley 8912/77, de Ordenamiento Territorial y Usos de Suelo, y decretos reglamentarios.
• Las leyes nacionales y provinciales que regulen aspectos incluidos en los alcances de éste Código.
• Los decretos-ordenanzas generales vigentes del Gobierno de la Provincia que reglamenten aspectos incluidos en los alcances de este Código.
• Las ordenanzas municipales y los decretos y resoluciones del Departamento Ejecutivo que, dictados con anterioridad a la vigencia de estas normas, no hayan sido derogado