Ordenanza 15642
Programa Hábitat Bahía Blanca y Banco de Tierras Municipal
ORDENANZA Nº 15642
Título: Programa Hábitat Bahía Blanca y Banco de
Tierras Municipal
Expediente H.C.D.: 214-2010
Expediente M.B.B.: 463-1842/2010
Fecha de Sanción: 29 de abril de 2010
Fecha de Promulgación: 31 de mayo de 2010
Derogada por
Modificada por
ORDENANZA
Artículo 1º: Apruébase
el Programa Hábitat Bahía Blanca, cuyos lineamientos generales obran como Anexo
I, forma parte integrante de la presente.-
Artículo 2º: Adhiérase al Régimen de
Consolidación del Dominio Inmobiliario con Fines de Solidaridad Social,
establecido por
Artículo 3º: Créase el Banco de Tierras
Municipal. El mismo, estará integrado
por los siguientes recursos:
a)
Los
inmuebles ue ingresen al Patrimonio del Estado
Municipal bajo el Régimen de Consolidación del Dominio Inmobiliario con Fines
de Solidaridad Social, Ley 11.622 y normas reglamentarias.
b)
Los
inmuebles que le sean transferidos el Estado Provincial o Nacional, sus
Organismos descentralizados o autárquicos y las empresas en las que tengan
mayoría accionaria y no tengan destino específico.
c)
Los
inmuebles que se incorporen por ejecución o compensación de deudas por tasas de
servicios o contribuciones obligatorias por mejoras, o que corresponden de
derecho al Estado por prescripción, primera inscripción, entre otras figuras jurídicas.
d)
Los
inmuebles actualmente Municipales que no tengan afectación específica y no
constituyan reservas de Ley para espacio verde y equipamiento económico.
e)
Los
fondos originados en la venta que se practique con destino a la satisfacción de
necesidades de vivienda de interés público.
f)
Los
fondos originados en las enajenaciones de inmuebles que autorice el Honorable
Concejo Deliberante, en razón de su innecesariedad
para destinos públicos.
g)
Los bienes y recursos de toda naturaleza
donados o legados por personas físicas o jurídicas.
Artículo 4º: Los inmuebles pertenecientes al
Banco de Tierras Municipal, tendrán como destino la satisfacción de las
necesidades de suelo para la vivienda de interés público, y la localización de
servicios y equipamientos colectivos.
Alos efectos de su adjudicación a particulares
con destino a la construcción de vivienda, el Departamento Ejecutivo elevará el
correspondiente Proyecto de Ordenanza que autorice la adjudicación en venta en
el marco del Artículo 159º, inciso f) de
Artículo 5º: El Departamento Ejecutivo,
determinará por vía reglamentaria, las condiciones de inscripción y
adjudicación de suelo con destino a la construcción de vivienda de interés
público, pudiendo determinar subprogramas del Programa Hábitat Bahía Blanca,
que diversifiquen población objetivo y tipo de bienes ofrecidos, entre otras
condiciones especiales. Créase al efecto, el Registro Único de Postulantes.
Artículo 6º: Autorízase
al Departamento Ejecutivo a:
a)
Aceptar
las donaciones de inmuebles que efectúen los particulares en el marco del
mencionado régimen de
b)
Aceptar
la dación en pago de deudas por Tasas Municipales, de inmuebles sitos en el
Partido, en un todo de acuerdo con los procedimientos previstos en
c)
Impulsar
acciones para la incorporación al dominio privado del Estado Municipal de los
bienes encuadrados en el Artículo 4º, del DL 9533/80.
d)
Aceptar
la cesión o transferencia a
e)
Aceptar
la cesión a
Artículo 7º: En los juicios de apremio que ese
entablaran en relación con inmuebles baldíos ociosos, si se llegara a la
ejecución vía subasta, el Departamento Ejecutivo, podrá ofertar hasta el doble
de sus acreencias respecto del titular de dominio. Toda oferta mayor será
fundamentada en el expediente administrativo, en razón de las condiciones
urbanas y el uso previsto para el inmueble de que se trate.
Artículo 8º: Autorízase
al Departamento Ejecutivo, a declarar sectores del Área Urbana o Área
Complementaria del Partido de Bahía Blanca, de Provisión Prioritaria de Servicios,
en los términos
de los Artículos 85º y 86º, del DL 8912/77 cuando
se planifique la extensión, en ellos de redes troncales
de infraestructura o pavimentación de vialidades principales.
Artículo 9º: Comuníquese al D. Ejecutivo para su
cumplimiento.-
ANEXO I
PROGRAMA HABITAT BAHIA
BLANCA
1. Problemática del suelo en Bahía Blanca
2. Objetivos
3. Componentes
3.1. Conformación del patrimonio público de suelo. Banco de
Tierras
3.2. Dinamización de la oferta de mercado de suelo ya urbanizado
3.3. Producción de nuevo suelo urbanizado
3.4. Regularización
dominial
4. Herramientas del programa
4.1. Medidas de política fiscal que tiendan a dinamizar la
oferta de mercado
4.1.1. Política fiscal
en relación con el suelo baldío
4.1.2. Incentivos para facilitar la
comercialización privada de inmuebles
4.2. Medidas para la
modificación de la condición dominial del suelo ocioso ya urbanizado o apto
para serlo
4.2.1. El saneamiento
sistemático de la condición dominial del suelo que pertenece al estado
4.2.2. La donación con
la condonación de deudas municipales y provinciales como contrapartida
4.2.3. La dación en pago
de deudas municipales
4.2.4. El apremio y
eventualmente la subasta con o sin adquisición por
4.2.5. La adquisición de
la tenencia de suelo de valor estratégico
4.2.6. La compra
4.2.7. La expropiación
4.2.8. La movilización de suelo por la acción
urbanística
4.3. Medidas para la introducción de mejoras
4.3.1. Construcción de
vivienda
4.3.2. Equipamiento y
otros usos públicos
4.3.3. Infraestructura
4.4. Medidas para contribuir a la sustentabilidad
de la política de tierras
4.4.1. Enajenación de suelo rentable de valor
estratégico
4.4.2.
Creación de una cuenta especial presupuestaria
5. Criterios metodológicos para la asignación de
bienes para uso residencial
5.1. Subprogramas de
asignación para residencia
5.2.
Registro Único de Postulantes
5.3. Selección y
Adjudicación de los inscriptos
6. Metodología de gestión
6.1. Acompañamiento social y monitoreo
6.2. Asistencia Técnico Financiera
6.3. Convenios con
sectores de la sociedad relacionados con la problemática del hábitat
6.4. Organización intramunicipal
1. Problemática del suelo en Bahía Blanca
La
ciudad presenta un ejido casi completamente trazado y parcelado desde su
condición catastral, pero con un desequilibrado nivel de materialización y
desarrollo en varios sectores. Siendo de especial atención las áreas no
consolidadas o fallidas del ejido por su efecto de distorsión en la continuidad,
ya que generan altos costos sociales por incremento de la marginación, y costos
directos sobre el presupuesto de los distintos estratos del Estado en materia
de salud, educación, transporte, seguridad e infraestructura.
La situación particular en la conformación del
suelo local, como en muchas ciudades de la provincia, responde a un patrón
originado en los primeros sistemas de fraccionamientos y loteos del periodo
inicial del siglo hasta el ´30, y una segunda operatoria de gran magnitud entre
los años ´50 a los ´70. Esta construcción fractal en
sucesión de fragmentos del territorio no obedece a patrón urbano alguno. La
operación sobre la geografía territorial es indistinta en la continuidad del
damero, ya sea sobre suelos con importantes pendientes, áreas de planicies
urbanizables, como sobre zonas deprimidas vulnerables y poco aptas. Siendo la
factibilidad de servicios diferencial en complejidad según el caso, y
proponiendo una única manera de ocupación territorial, extendida y sin
calificación o previsión de espacios públicos y servicios complementarios.
La progresiva consolidación de la ciudad ocupó
un porcentaje mayoritario de este suelo acompañado del esfuerzo colectivo de
entregar la provisión de servicios. Pero buena parte del stock de suelo baldío
se mantiene en ese estado desde el
propio origen del proceso de parcelamiento masivo del
primer periodo, pero sobre todo de los correspondientes al periodo de los
A esta condición, se agrega en el escenario
actual, que la disponibilidad de ese suelo en condiciones de ser incorporado o
perteneciente al mercado cotidiano es mínima, lo que conlleva un progresivo
aumento de su valor unitario y por ende un marcado nivel de exclusión en un
alto porcentaje de la población. En una coyuntura compleja en la constitución
masiva de sujetos de crédito o alternativas financieras viables, esta situación
orienta a incrementar el déficit a complicados niveles de marginación.
Por tanto existen dos fenómenos concurrentes que
conforman el concepto de segregación territorial, una condición física
preexistente discontinua y disgregada sin evidentes atributos urbanos de
integración en la disposición original de los sistemas de fraccionamientos y
loteos, y una polarización territorial en un fenómeno de fragmentación social
en aumento, potenciada por las limitadas condiciones de accesibilidad.
Frente
a una creciente demanda poblacional de inclusión en el sistema formal de la
ciudad y la existencia de remanentes ociosos y/o fallidos de parcelas libres,
casi siempre en loteos con presencia de viviendas dispersas y condiciones de
urbanización de diversos niveles de consolidación con grados de inmovilidad de
larga data, induce a que algunos sectores de la sociedad accedan al suelo
mediante procesos informales de ocupación.
Por
tanto resulta necesaria la elaboración de programas e instrumentos para actuar
con alto grado de eficacia social que conduzcan a detener y/o revertir la
segregación territorial, facilitar la accesibilidad e incrementar los valores
de calidad urbana en su concreción, basada en una planificación que contemple
la heterogeneidad social y las condiciones del territorio donde se ubican las
alternativas habitacionales.
2. Objetivos
Es
objetivo general del programa mejorar las condiciones de acceso a la vivienda
para los segmentos sociales que tienen dificultades para hacerlo en las
condiciones regulares de mercado o formas asociativas de provisión.
Son
objetivos específicos,
a) ampliar la oferta
pública y privada de suelo correctamente urbanizado, como primer y esencial
escalón de una política de vivienda.
b) Promover un uso más
intensivo y racional del suelo y las infraestructuras existentes o a proveerse,
en un contexto de calidad urbana.
c) Promover la tenencia
segura del suelo, como modo de afianzar a los hogares, aumentar su capital, y
estimular el mejoramiento urbano en los barrios más humildes.
d) Promover el mejoramiento
general de las condiciones de la urbanización, el equipamiento y la
infraestructura en las zonas de hábitat popular o precario.
e) Promover la diversidad
social y de usos
f)
Fortalecer
la capacidad de gestión del estado municipal, ampliar su interlocución con los
actores sociales y económicos de la ciudad, y contribuir a la sustentabilidad económica de las políticas habitacionales
locales.
3.
Componentes
3.1. Conformación del patrimonio público de
suelo. Banco de Tierras
Supone el desarrollo sistemático de acciones
para incorporar al dominio público suelo apto para usos de interés público,
entre otros, equipamiento, servicios y residencia.
A las evidentes limitaciones para disponer de
suelo para equipamientos públicos en los distintos barrios de la ciudad, se
suma la permanente demanda para residencia, que
El suelo que se incorporara al Banco irá siendo
calificado de manera de resolver apropiadamente su destino, teniendo claro que
están muy internalizadas en nuestra sociedad las
tendencias a la segregación socio residencial.
3.2. Dinamización de
la oferta de mercado de suelo ya urbanizado
La persistencia de altas concentraciones de
suelo urbanizado baldío constituye un serio conflicto para el acceso de la
población en general a suelo urbano en condiciones de precios y servicios
razonables.
El fenómeno se explica en términos generales por
procesos diferenciados: i) loteos fallidos de vieja data con o sin
concentración del dominio aun en manos de los primitivos titulares, muchas
veces sin capacidad de disponer de los bienes; ii)
loteos más recientes retenidos en espera de que mejoren las condiciones
generales de la urbanización; iii) inaccesibilidad
económica y falta de garantías para la venta a plazos a población de recursos
escasos.
3.3. Producción de nuevo suelo urbanizado
En asociación con la política de desarrollo
urbano, se impulsarán programas de dotación de infraestructura y equipamiento
en suelos públicos, o en operaciones urbanísticas público privadas. También
se encararán acciones para impulsar la reestructuración de parcelarios fallidos
que pueden hoy ser reconfigurados para un mejor y más racional aprovechamiento.
3.4. Regularización dominial
La incidencia de la problemática socioeconómica
en el desarrollo urbano se verifica en el crecimiento de áreas de ocupación
informal con baja calidad urbano-ambiental. Cada sector con este tipo de
ocupación del suelo puede considerarse como un vacío urbano, dado que no
dispone de infraestructura básica de servicios, equipamiento, inversión
privada, etc.
En
general, salvo excepciones, existen principios organizativos en los
asentamientos informales que llevan a ocupar la tierra de un modo ordenado,
respetando los loteos tradicionales, sin interrumpir la traza urbana, y en
sectores aptos para la localización de viviendas.
Se entiende que se cumplimenta la regularización
dominial cuando las familias disponen efectivamente de la escritura traslativa
de dominio.
Es importante abordar este tema porque mejora la
calidad de las familias, por la seguridad jurídica que otorga tener el título
de propiedad, y por que facilita la realización de mejoras de infraestructura.
4.
Herramientas del programa
4.1. Medidas de política fiscal que tiendan a
dinamizar la oferta de mercado
4.1.1. Política fiscal en relación con el suelo
baldío. El punto demanda un buen estudio sobre el impacto de las tasas
municipales sobre estos bienes que se mantienen ociosos desde hace décadas.
4.1.2. Incentivos para facilitar la
comercialización privada de inmuebles. Desde hace muchos años existe una
notoria retracción de la oferta ya no solo por la clásica práctica comercial de
ventas parciales a la espera de la valorización progresiva de los stocks remanentes, sino por una objetiva falta de garantías
para la venta a plazos en la franja de ingresos bajos o medio bajos. Se
estudiarán en este sentido mecánicas de garantía recíproca, fondos de reparos o
seguros especiales, que otorguen más fluidez a este mercado y precios más
accesibles.
4.2.
Medidas para la modificación de la condición dominial del suelo ocioso ya
urbanizado o apto para serlo
Puede desplegarse ordenadamente una serie de
estrategias para perseguir la incorporación al dominio municipal, o la
liberación al mercado para su adquisición por terceros de un importante stock
de suelo ocioso. Entre éstas:
4.2.1. El saneamiento sistemático de la
condición dominial del suelo que pertenece al estado. Se trata de inmuebles que
pertenecen de hecho al estado municipal que los ha adquirido por convenio o en
virtud de normas provinciales o nacionales. También aquellos que pueden serlo
instando mecanismos administrativos y legales, por la vía de la denuncia de
herencias vacantes, prescripciones administrativas, prescripción de derecho
común, donaciones, legados, o declaración judicial de vacancia.
4.2.2. La donación con la condonación de deudas
municipales y provinciales como contrapartida. Se prevé la adhesión por
Ordenanza a
4.2.3. La dación en pago de deudas municipales.
Puede eventualmente combinarse con el anterior en lo que respecta a la deuda
provincial. Se impulsará la habilitación al Departamento Ejecutivo para
suscribir convenios en este sentido.
4.2.4. El apremio y eventualmente la subasta con
o sin adquisición por
4.2.5. La adquisición de la tenencia de suelo de
valor estratégico en situación de presunto abandono mientras se resuelven las
vías jurídicas para modificar el status dominial. Sobre la base de
4.2.6. La compra. Con créditos a favor o sin
ellos, puede desplegarse una activa política de compras sobre la base de la
identificación de oportunidades presentes o futuras, aprovechando el efecto
valorización de futuras obras a encarar por
4.2.7. La expropiación. El Municipio está
habilitado genéricamente para ello por el art. 58 de
4.2.8. La movilización de suelo por la acción
urbanística. Se trata aquí de incorporar claramente una perspectiva de desarrollo territorial. El régimen urbanístico prevé
expresamente la reconfiguración parcelaria y de usos
(art. 20 y 91 del DL 8912/77). Aplicada en numerosísimos países de todos los
continentes, puede plantearse la necesidad de reformular un parcelario fallido,
incluso aumentando la densidad por reducción del tamaño medio frente a la
posibilidad de extender servicios. También puede ordenarse la subdivisión de
suelo que permanece indiviso en zonas donde ello no se justifica desde el punto
de vista de los intereses generales. Se trata de establecer siempre que sea posible,
asociatividades con los propietarios o
desarrolladores, buscando poner en juego operaciones integrales que agregan
valor para el conjunto. Pueden incluir la extensión de infraestructuras, una
propuesta de mejoramiento del espacio público, un perfil de usos y
destinatarios. Los nuevos derechos reales generados se redistribuyen con la
condición de mantener o aun mejorar los derechos patrimoniales de los
propietarios originales. En la medida que el municipio realice inversiones de
mejoramiento, podrá percibir en suelo el valor de su participación.
4.3.
Medidas para la introducción de mejoras
4.3.1. Construcción de vivienda. Se buscará que
el Banco de Tierras asegure la disponibilidad de suelo para conjuntos
habitacionales de interés social, procurando compatibilizar su localización con
las políticas municipales de desarrollo urbano. En este sentido se plantea
diversificar la resultante socio espacial de las
futuras iniciativas habitacionales con que cuente la ciudad, introduciendo en
un mismo espacio diversidad de usos, tipologías residenciales, y modalidades de
producción.
A su vez, constituye un desafío importantísimo
resolver alguna forma de asistencia económica, o aporte de crédito o microcrédito para la adquisición de materiales o la
contratación de mano de obra para la construcción, en el marco de una política
de autogestión. Se trata de generar modalidades alternativas a la provisión de
viviendas terminadas, aun cuando en los últimos años la gestión municipal ha logrado asegurar un flujo de inversiones para
nuevos complejos residenciales sin antecedentes.
4.3.2. Equipamiento y otros usos públicos. En el
marco del Programa se incentivarán las actividades para prever la dotación de
equipamiento público de educación y salud allí donde se planee la ocupación de
suelo. Se determinará un subprograma para la asignación de suelo para
actividades comunitarias, en base a criterios que tengan en cuenta la capacidad
de gestión de las entidades y las disponibilidades reales de suelo.
4.3.3. Infraestructura. En colaboración con las
áreas que coordinan la obra pública municipal, las empresas de servicios, y el
aporte que surja de cargos aplicables a los particulares, se impulsarán las
obras de infraestructura necesarias para los desarrollos de nueva urbanización.
4.4. Medidas para contribuir a la sustentabilidad de la política de tierras
4.4.1. Enajenación de suelo rentable de valor
estratégico.
4.4.2. Creación de una cuenta especial
presupuestaria. El producido de las ventas por todo concepto será ingresado a
una cuenta especial a crear por Ordenanza en el marco de las normas contenidas
en
5. Criterios metodológicos para la asignación de
bienes para uso residencial
5.1. Subprogramas de asignación para residencia.
El Departamento Ejecutivo quedará autorizado a establecer una diferenciación de
planes según nivel de criticidad social, según condiciones de repago, según
producto ofrecido (lote solo, lote con vivienda, etc.), segmento etáreo o situación en el ciclo de vida (adultos mayores o
parejas jóvenes), tiempo admisible para la ocupación efectiva (hogares que
pueden plantearse un horizonte temporal para materializar condiciones mínimas
de vivienda), u otras variables a considerar.
Para las situaciones de emergencia o alta
criticidad social se tomará en cuenta el grupo familiar y sus ingresos. En
cuanto a la vivienda que habitan actualmente, se registrará la situación
habitacional y el nivel de urgencia, las condiciones de habitabilidad, el hacinamiento
dado por las componentes del grupo familiar y los números de dormitorios y la
tenencia de la misma.
5.2. Registro Único de Postulantes. Existe una
importante demanda canalizada en forma dispersa en los distintos estamentos
municipales. Es necesario determinar un sistema de inscripción y adjudicación,
centralizando y sistematizando de la demanda, razón por la cual se crea el
Registro Único de Postulantes (RUP).
El RUP es en definitiva un instrumento acorde
para favorecer las tareas del equipo técnico, logrando una herramienta
homogénea que favorezca la implementación de los subprogramas. La evaluación
del cumplimiento de los requisitos de inscripción estará en manos del personal
técnico especializado del Municipio. Cuando corresponda se realizarán encuestas
sociales caso por caso a fin de corroborar la información volcada en el RUP.
5.3. Selección y Adjudicación de los inscriptos.
Sobre la base del perfil del beneficiario de cada una de los subprogramas de
asignación a establecer por reglamentación del Departamento Ejecutivo, se
organizará un sistema de puntaje que permita determinar el orden de prioridades
para la asignación de los bienes disponibles. Se buscará la coexistencia de
algunos de los diferentes segmentos de la demanda en las localizaciones de que
se disponga.
Se
cuenta con la participación del Consejo Local Económico y Social tanto en la
conformación de los programas como en los procesos de selección y adjudicación.
6.
Metodología de gestión
6.1. Acompañamiento social y monitoreo. Es
indispensable el acompañamiento social para apoyar la instalación de las nuevas
familias, y en los casos en que se aliente la ocupación de lotes baldíos en
loteos existentes, para minimizar conflictos con los residentes preexistentes.
Máxime teniendo en cuenta a su vez la
necesidad de promover la organización social de los grupos como estrategia para
la resolución de problemáticas comunes y la integración de los mismos al barrio
y a la comunidad. Se considera en este sentido indispensable que los futuros integrantes
de una nueva comunidad ocupen el nuevo hábitat con un máximo de participación.
6.2. Asistencia Técnico Financiera. Para los
subprogramas orientados a la asignación
de lote solo a familias con menores recursos económicos, se buscará brindar asistencia
técnica para la obra de construcción de vivienda. Se proveerán en esos casos
modelos de prototipos de unidades habitacionales mínimas con sus respectivos
cómputos de materiales y se procurará orientar a las personas que carecen de
conocimientos constructivos.
Sumando esfuerzos de todos los sectores de la
sociedad, se buscará el acuerdo de los Colegios Profesionales, para que quienes
estén en condiciones de construir una
vivienda económica mínima puedan hacerlo con el pago mínimo de honorarios profesionales.
6.3. Convenios con sectores de la sociedad
relacionados con la problemática del hábitat. Una política sustentable debe
basarse necesariamente en la transparencia, el diálogo, la coordinación y la
participación de todos los actores, estatales y de la sociedad, relacionados
con el tema del hábitat.
6.4.
Organización intramunicipal. El Programa se ejecutará
con la intervención de las distintas áreas del Municipio. No se busca conformar
una gran estructura sino coordinar las distintas oficinas técnicas.
Un
papel relevante será asignado a
DADA EN
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